Berikut ini saya
coba bahas mengenai gambaran perpajakan (tax Review) untuk perusahaan yang
bergerak di bidang agen property atau Developer atau agen real estat.
Tax review ini
didasari dalam koridor peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku
yang dapat berguna bagi pelaksanaan kewajiban perpajakan dari Wajib Pajak yang
bergerak di sektor bisnis ini.
I.
DASAR HUKUM (LEGAL BASIS)
1) Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan
2)
Undang-Undang
Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai
3)
Undang-Undang
Nomor 36
Tahun 2008
tentang Pajak Penghasilan
4)
Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 19 Tahun 1997
tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
5) Peraturan
Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang perubahan ketiga Peraturan Pemerintah
Nomor 48 tahun 1994 tentang Pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak
atas tanah dan/atau bangunan
6)
Peraturan
Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang perubahan atas Peraturan Pemerintah
Nomor 146 Tahun 2000 tentang impor dan penyerahan BKP tertentu dan atau
penyerahan JKP tertentu yang dibebaskan dari pengenaan PPN
7) Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan
terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun
Guna Serah (Built Operate and Transfer)
8) Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang
Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang kenai PPnBM Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang Impor
atau Penyerahan Barang Kena Pajak tertentu dan atau Penyerahan Jasa Tertentu
yang dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.
9) Peraturan
Direktur Jenderal Pajak nomor 26/PJ/2010 tentang tata cara penelitian Surat Setoran
Pajak dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
II.
ASPEK PERPAJAKAN YANG TERKAIT
1.
Gambaran Umum
Format Bisnis
Perusahaan yang bergerak di bidang jasa
agen property atau developer perlu merencanakan bentuk/format/formula bisnis
yang akan dijalankannya. Adapun format bisnis secara umum di sektor ini adalah
sebagai berikut:
a. Proses
produksi (pengadaan/pembebasan lahan, pelaksanaan pembangunan/konstruksi)
sampai pemasaran produk dilakukan sendiri
b. Proses
produksi sampai pemasaran produk dilakukan melalui Kerja Sama Operasi (KSO) /
Joint Operation
c. Proses
pengadaan lahan dilakukan sendiri sedangkan pelaksanaan pembangunan/konstruksi
& pemasaran produk dilakukan oleh pihak lain atau membentuk badan usaha
baru.
d. Proses
pengadaan lahan dilakukan sendiri sedangkan proses produksi & pemasaran
dilanjutkan dalam format Build Operate Transfer (BOT) atau Bangun Guna Serah.
Perencanaan format bisnis ini sangatlah
penting dan akan selalu terkait dengan aspek perpajakan selanjutnya.
Kami tambahkan pula bahwa secara umum
produk yang dihasilkan dalam bisnis ini adalah sebagai berikut:
a.
Perumahan :
-
Rumah
Sederhana
o
Rumah
Sangat Sederhana [ RSS]
o
Rumah
Sederhana [ RS]
o
Rumah
Sederhana Kecil [ RS (K)]
o
Rumah
Sederhana Besar [ RS(B)]
o
Rumah
Sederhana Sehat [ RS(S)]
-
Rumah
Menengah
o
Rumah
Menengah Sedang [ RM (S)]
o
Rumah
Menengah Besar [ RM (B)]
-
Rumah
Mewah
b.
Rumah Susun
-
Rumah
Susun Sederhana
-
Rumah
Susun Menengah
-
Rumah
Susun Mewah
c.
Non Perumahan
-
Perkantoran
-
Pertokoan/Pusat
Belanja
-
Rukan/Ruko
-
Kawasan
Wisata
-
Kawasan
Industri Agro Estat
-
Villa
& Resor
-
Lain-lain
2.
Gambaran Umum Pemasaran
Produk
Setelah format bisnis disusun, maka
selanjutnya perlu direncanakan gambaran umum proses bisnis yang akan dilakukan
dan ini sangat terkait juga dengan aspek perpajakan nantinya. Adapun secara
umum proses bisnis ini dapat dijelaskan sebagai berikut:
a.
Produk
dijual langsung ke konsumen
b.
Produk
disewakan
c.
Produk
dihasilkan melalui BOT
3.
Aspek Perpajakan
Terkait
Berdasarkan uraian tentang format bisnis
yang akan dijalankan di atas, aspek perpajakn terkait usaha di bidang property
dapat kami jelaskan sebagai berikut:
a.
Pengadaan Tanah
(lahan)
Pengadaan tanah ( lahan) adalah kegiatan
penguasaan tanah oleh perusahaan (developer) dari tidak menguasai (tidak ada
kepemilikan) menjadi menguasai (ada kepemilikan), yaitu ditandai dengan adanya
pengalihan hak atas tanah ke perusahaan (developer) yang bersangkutan.
Pengadaan tanah bisa berupa :
1) Pembebasan
tanah, yaitu penguasaan tanah melalui pembebasan tanah dengan membayar ganti
rugi seluruhnya.
2) Tukar
Menukar Tanah, yaitu penguasaan tanah
(biasanya tanah kantong) melalui tukar menukar antara tanah milik perusahaan (developer) dengan
tanah pemilik dilokasi pembangunan perusahaan. Tukar menukar bisa dilakukan
terhadap seluruh lahan milik pemilik atau bisa juga sebagian dilakukan tukar
menukar dan sebagaian lagi dengan membayar ganti rugi.
Dari kedua cara pengadaan tanah (lahan)
tersebut yang paling sering dan lazim terjadi adalah melalui cara pembebasan
tanah.
Ø Aspek Perpajakan
yang terkait dalam hal pembebasan atau tukar menukar tanah adalah:
· Pajak
penghasilan dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (PPHTB)
bagi pihak yang mengalihkan hak (penjual tanah)
· Bea
Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB) bagi pihak yang menerima
pengalihan hak (pembeli tanah)
· Pembayaran
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bagi pihak yang memiliki atau mengusahakan.
Jika pengadaan lahan dilakukan dengan
cara tukar menukar, perencanaan pajak harus dilakukan lebih teliti mengingat atas
transaksi tukar menukar tersebut terhutang PPN apabila pihak yang mengalihkan
merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).
b.
Pelaksanaan
Pembangunan/Konstruksi
Setelah proses pembebasan tanah selesai
dan tanah telah dikuasai, dimulailah proses pembangunan (konstruksi). Pelaksanaan
pembangunan (konstruksi) meliputi pekerjaan perataan muka tanah (grading),
yaitu mengolah tanah sesuai dengan rencana seperti memotong, menimbun dan
meratakannya sehingga menjadi tanah matang sampai pelaksanaan pekerjaan
pembangunan atas produk yang akan dijual.
Pelaksanaan pembangunan bisa dilakukan
sendiri atau Kerja Sama Operasi (KSO) atau diserahkan kepihak ketiga (kontraktor)
atau membentuk badan usaha baru.
Jika dilaksanakan sendiri berarti mulai
dari pengadaan bahan, sewa peralatan, rekrut tenaga kerja dan pembayaran
upahnya dilakukan sendiri oleh perusahaan.
Ø Aspek perpajakan
atas kegiatan ini yang bisa diidentifikasi, yaitu :
·
PPh
Pasal 21 atas pembayaran upah pekerja proyek
·
PPh
Psl 23/26 atas persewaan alat & pemakaian jasa
·
PPh
Pasal 22 atas pembelian impor (bila ada)
·
PPN
Masukan atas pembelian terkait pembangunan
Jika
dilaksanakan dalam bentuk KSO, maka berarti merupakan kerja sama operasi dua
badan atau lebih yang sifatnya sementara hanya untuk melaksanakan suatu proyek
tertentu sampai proyek tersebut selesai dikerjakan dan pembebanan biaya maupun
pengakuan pendapatan atas pengalihan ditentukan berdasarkan kesepakatan antar
pihak yang bekerja sama. Misalkan atas biaya pengadaan tanah dibebankan oleh
pihak yang memiliki lahan untuk dibangun, sedangkan biaya pembangunan
disepakati dibebankan oleh pihak lain yang melaksanakan pembangunan. Begitu
pula untuk pengakuan pendapatan, harus disesuaikan dengan kesepakatan antar
pihak misalnya berdasarkan prosentase pembiayaannya.
Ø Aspek perpajakan
yang terkait dapat diidentifikasikan, yaitu :
· Mengingat
bahwa Kerjasama Operasi bukan merupakan Subjek Pajak, maka Kerjasama Operasi
tidak berkewajiban untuk menyampaikan laporan dan membayar PPh Pasal 25 serta
PPh Pasal 29, sedangkan kewajiban yang ada hanya sebagai Wajib Pajak
pemotong/pemungut PPh Pasal 21, PPh Pasal 23 dan PPh Pasal 26.
· Untuk
kewajiban PPN, sangat tergantung dengan atas nama pihak mana yang akan menjual
produk propertinya. Apabila hasil produksi dijual atas nama KSO maka KSO wajib
dikukuhkan sebagai PKP dan otomatis atas pelaksanaan pembangunan, PPN Masukan
atas pembelian sangat terkait. Sedangkan apabila hasil produksi dijual atas
nama salah satu pihak yang bekerja sama maka pihak tersebutlah yang
melaksanakan segala kewajiban PPN termasuk mengadministrasikan PPN Masukannya
dan KSO tidak wajib dikukuhkan sebagai PKP.
Jika pembangunan
dilaksanakan oleh pihak lain atau membentuk badan usaha baru yang khusus
melaksanakan pembangunan maka kewajiban perpajakan terkait masalah
perpajakan seperti PPh Pasal 21 atas
pembayaran upah pekerja proyek, PPh Pasal 23/26 atas sewa alat & pemakaian
jasa, PPh Pasal 22 atas pembelian impor (bila ada) dan PPN Masukan atas
pembelian berada di pihak lain tersebut atau badan baru yang dibentuk.
Jika pembangunan
dilaksanakan oleh pihak lain dalam format Bangun Guna Serah maka aspek
perpajakan yang terkait sesuai ketentuan Pasal 1 dan Pasal 2 Keputusan Menteri
Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan
Pajak Penghasilan terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama dalam Bentuk
Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer), antara lain diatur
bahwa:
1) Bangun
Guna Serah (Built Operate and Transfer) adalah bentuk perjanjain kerjasama yang
dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa
pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan
bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan
kepemilikan bangunan tersebut kepada
pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir;
2) Biaya
mendirikan bangunan di atas tanah yang dikeluarkan oleh investor merupakan
nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak
mengusahakan bangunan tersebut, dan jumlah biaya yang dikeluarkan tersebut oleh
investor diamortisasi dalam jumlah yang
sama besar setiap tahun selama masa perjanjian bangun guna serah;
3)
Amortisasi
sebagaimana dimaksud pada angka 2) dimulai pada tahun bangunan tersebut mulai digunakan atau diusahakan oleh investor;
4) Penghasilan
investor sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah adalah penghasilan yang
diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan;
5) Apabila
dalam pelaksanaan bangun guna serah diberikan penggantian atau imbalan kepada
investor, maka penggantian atau imbalan tersebut adalah penghasilan bagi
investor dalam tahun diterimanya hak penggantian atau imbalan tersebut.
6)
Bangunan
yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa
perjanjian bangun guna serah berakhir adalah merupakan penghasilan bagi
pemegang hak atas tanah yang terutang PPh Pasal 4 ayat (2) atas Pengalihan Hak
atas Tanah dan/atau Bangunan.
c.
Pemasaran produk
Aspek perpajakan yang terkait akan
berbeda sesuai dengan cara pemasaran produk yang dijalankan.
Ø Aspek perpajakan
yang terkait apabila produk dijual langsung ke konsumen dapat diidentifikasi
sebagai berikut :
·
Pajak
penghasilan dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
(PPHTB) yang bersifat Final. Namun apabila format bisnis yang dijalankan dalam
bentuk KSO maka PPh dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian
penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO (Kesepakatan).
· PPN
Keluaran atas pemungutan PPN terhadap penjualan produk apabila dijual sendiri.
Namun apabila dalam bentuk KSO, maka kewajiban pemungutan PPN tergantung pihak
mana yang mengatasnamakan penjualan produk.
Ø Aspek perpajakan
yang terkait apabila produk disewakan dapat diidentifikasikan sebagai berikut:
·
PPh
Pasal 4 ayat (2) atas persewaan tanah dan/atau bangunan yang bersifat Final.
Namun apabila format bisnis yang dijalankan dalam bentuk KSO maka PPh dibayar
oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima
masing-masing anggota KSO (Kesepakatan).
· PPN
Keluaran atas pemungutan PPN terhadap persewaan produk apabila dijual sendiri.
Namun apabila dalam bentuk KSO, maka kewajiban pemungutan PPN tergantung pihak
mana yang mengatasnamakan penjualan produk
Ø Aspek perpajakan
yang terkait apabila produk dihasilkan melalui BOT dapat diidentifikasikan
sebagai berikut :
· Apabila
perusahaan berlaku sebagai pihak pemegang hak atas tanah maka PPh Pasal 4 ayat
(2) (PPHTB) yang terutang atas penghasilan pengalihan bangunan apabila bangunan
yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa
perjanjian bangun guna serah berakhir.
· Apabila
perusahaan berlaku sebagai investor yang melakukan pembangunan maka aspek
perpajakannya adalah atas penghasilan yang diterima atau diperoleh investor
dari pengusahaan bangunan yang didirikan seperti disewakan, pengusahaan hotel,
fasilitas oleh raga dll yaitu PPh atas penghasilan badan (Pasal 17 UU PPh)
Perlu ditambahkan
bahwa dalam pelaksanaan pemasaran produk property juga akan selalu terkait
dengan fasilitas perpajakan maupun pengenaan Pajak Penjualan atas Barang Mewah
(PPnBM) atas produk tertentu.
Berdasarkan Pasal 2
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003
tentang Impor atau Penyerahan Barang Kena Pajak tertentu dan atau Penyerahan
Jasa Tertentu yang dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai, yang
menyatakan rumah
sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama
mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh
Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan Prasarana
Wilayah.
Penjualan yang dikategorikan barang mewah yang diatur
lebih lanjut dalam KMK No.103/PMK.03/2009 tentang Jenis Barang Kena Pajak
Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang kenai PPnBM dengan tarif 20% yaitu dalam lingkup bisnis ini adalah Rumah dan town house dari jenis non strata title, dengan luas bangunan 350
m2 atau lebih dan Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya,
dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.
Berdasarkan
Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor 26/PJ/2010 tentang tata cara penelitian
Surat Setoran Pajak dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan, untuk keperluan penelitian
Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan, Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan atau kuasanya harus mengajukan formulir penelitian Surat Setoran Pajak
ke Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan/atau
bangunan yang dialihkan haknya.
III.
PENUTUP
Berdasarkan
uraian pendapat hukum kami di atas, dapat kami simpulkan bahwa aspek perpajakan
yang terkait atas usaha jasa agen property atau developer adalah sebagai berikut :
Demikian
sedikit gambaran umum (tax review) perusahaan yang bergerak di bidang
property/developer/real estat. Lebih kurangnya akan sangat terbuka bagi saya
untuk menerima saran maupun kritik yang dapat menambah wawasan kita terkait
ketentuan perpajakn yang berlaku khususnya sektor property.
